خرید هوا برای خانه دار شدن با افزایش قیمت مسکن

به گزارش شهرآرانیوز؛ «سلام خدمت دوستان. یک مورد هوایی ۸۵ متر واقع در طبرسی شمالی ... میلان ۱۲ متری طبقه ۳ به صورت هوایی تنها فروخته می‌شود. قیمت ۱۴۳میلیون.» این برشی از متن یک آگهی در دیوار است و منظور آگهی دهنده از یک مورد هوایی همان پشت بام فروشی است. به عبارت دیگر فروش هوایی یعنی بام خانه، هم سقفی باشد روی سرتان و هم سرمایه‌ای شود برای فروش.

البته فروشی غیرقانونی (بماند که چرا باید این آگهی به راحتی در سایت رسمی منتشر شود.) که معامله گر جان و مال خود و دیگران را با این کار به خطر اندازد. چرا؟ چون در چرتکه اندازی دخل و خرج زندگی، درآمد بسیاری از دهک‌ها به خرید زمین، ساخت خانه یا خرید یک واحد آماده نمی‌رسد پس این یک راه میان بر خطرناک برای خانه دار شدن، با هزینه کمتر است.

بگذارید این را هم اضافه کنیم که بر اساس گزارش مرکز آمار ایران متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر مشهد از نیمه اول سال ۹۰ تا بهار ۱۴۰۰ بیش از ۱۵ برابر شده است. همچنین خانه دار شدن برای خیلی‌ها رؤیایی است که به واقعیت پیوستن آن تا یک قرن زمان می‌برد. همین یک ماه قبل بود که شهرآرا در گزارشی زمان خانه دار شدن یک کارگر ساده در مشهد را با فرض پس انداز یک سوم حقوقش و ثابت ماندن نرخ مسکن ۸۸ سال برآورد کرد. این‌ها را نمی‌گوییم که خرید و فروش بام را توجیه کنیم، اما نمی‌شود چرایی بروز این قانون شکنی خطرناک را تک سویه نگاه کرد.

۷۰ درصد زیر قیمت

اکنون چند سالی می‌شود که بام فروشی در مشهد به ویژه در حاشیه شهر رونق پیدا کرده و تقاضا برای آن بالا رفته است. پرس و جو‌های ما نشان می‌دهد سرجمع هزینه‌های ساخت و ساز در این روش به گفته ساختمان سازان تا ۷۰ درصد کاهش پیدا می ‎کند، اما هیچ ارزانی بی حکمت نیست و خطر آوار شدن این سقف‌های غیر استاندار همیشه بر سر ساکنان آن سایه خواهد انداخت، موضوعی که با وجود اهمیتش مجبوریم فعلا از آن بگذریم. با این همه همین کاهش هزینه‌ها باعث می‌شود بعضی از افرادی که خانه دار شدن را در خواب شب هم نمی‌بینند گوششان بدهکار نباشد و بازهم به این کار روی آورند.

در مناطقی که این روند خرید و فروش شایع است، منطقه از نظر جمعیت تثبیت شده است و معمولا زمینی برای فروش وجود ندارد. در مناطق شهری هم که زمین هست، گران است. زمین‌هایی که در حاشیه قرار دارند نیز از دسترسی به خدمات و انشعابات شهری دورند؛ بنابراین کسی که می‌خواهد با پول اندک خود خانه دار شود ترجیح می‌دهد در مناطقی که مشمول خدمات شهری باشد بام یک خانه را بخر د. همچنین به این فکر می‌کند که دیگر قرار نیست برای ساخت غیر مجاز خود دنبال انشعابات زیرساختی بدود و از طرفی هزینه ساخت بسیار پایین است.

بام ۱۰ درصد زیر قیمت زمین

مرادزاده، مشاور معاملات املاک در مشهد به شهرآرا می‌گوید: پدیده فروش هوایی بیشتر در شرق مشهد یعنی مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶ و ۷ روی می‌دهد. به صورت قانونی شهرداری در این مناطق معمولا مجوز ساخت ۲ طبقه را می‌دهد، اما اگر نگاه کنید تا ۵ یا ۶ طبقه هم ساخته شده است. سقف این منازل شبانه زده می‌شود و دیگر شهرداری نمی‌تواند آن را تخریب کند.

محمد مرادزاده می‌افزاید: قیمت پشت بام در مناطق مختلف متفاوت است، اما به طور متوسط از میانگین قیمت زمین در منطقه ۱۰ تا ۲۰ درصد کم می‌شود. این خانه‌ها معمولا آسانسور ندارد و به همین علت از طبقه سوم به بعد قیمت نسبت به زمین کمتر می‎ شود. در برخی مناطق نیز قیمت بام با زمین تفاوتی ندارد، البته اگر زمینی باشد.
او نبود زمین در این مناطق را یکی از علل اصلی بام فروشی می‌داند و ادامه می‌دهد: در این نوع قرارداد‌ها معمولا مالک اولیه زمین، ساختمان دو طبقه می‌سازد و بعد از آن بام را به یک فرد دیگر می‌فروشد و در شروط ضمن عقد قید می‌کند که مالک جدید نسبت به پشت بام خانه سهمی ندارد تا بتواند دوباره بام فروشی را تکرار کند.

گشت ما در سایت‌های معامله ملک در مشهد و گفتگو با چند مشاور املاک صحبت‌های مرادزاده را تأیید می‌کند. منطقه ارتباط مستقیمی بر قیمت دارد، اما وقتی مسکن قیمت مشخصی ندارد نمی‌توان توقع داشت که بام خانه نرخ قابل پیش بینی داشته باشد. مثلا قیمت یک بام ۱۱۵ متری در عبدالمطلب ۵۱۰ میلیون تومان، یک بام ۷۰ متری در طبرسی شمالی ۱۵۰ میلیون تومان و یک بام ۱۰۰ متری در چراغچی ۱۷۵ میلیون تومان است.

جریمه‌هایی که بازدارنده نیست

این مشاور املاک می‌گوید: این اقدام غیر قانونی است، اما، چون پول خوبی در آن است فروش می‌رود. بنگاه‌های معاملات املاک نیز نباید در این خرید و فروش‌ها دخیل باشند، اما جریمه‌ها بازدارند نیست در نهایت یک هفته پلمب می‌شوند.
مرادزاده با اشاره به اینکه آمار فروش قولنامه‌ای و همچنین بام فروشی از دست مسئولان در رفته است و نصف بیشتر املاک شهر با قولنامه خرید و فروش می‌شوند ادامه می‌دهد: پیشنهاد دادیم همین قرارداد‌های قولنامه‌ای به صورت پیرینت و با کد رهگیری انجام شود که پذیرفته نشد، بنابراین آمار ساخت وساز‌ها و قرارداد‌های خرید و فروش از دست در رفته است.

حاشیه پر حاشیه

یک کارشناس بازار مسکن دراین باره می‌گوید: هزینه ساخت مسکن در این مدل پایین است و به همین دلیل در مناطقی از شهر که بدون پروانه کار می‌کنند، این مسئله بیشتر دیده می‌شود. در این مناطق قوانین برای فرد اهمیتی ندارد، چون قرار نیست سندی داشته باشد، بنابراین ضوابط مهندسی رعایت نمی‌شود که این موضوع خیلی خطر آفرین است.

محمد سیف الدین می‌افزاید: تراکم بسته به کیفیت زمین بر اساس کارشناسی شهرداری به سازنده داده می‌شود. در جا‌هایی که شهرداری نظارت بیشتری دارد سازنده‌ها و مالکان از حداکثر ظرفیت زمین استفاده می‌کنند، بام یعنی یک تراکم بیشتر. این اقدام بیشتر در مناطقی که پروانه یا پایان کاری در کار نیست یعنی حاشیه شهر اتفاق می‌افتد. در شرق این موضوع بیشتر است و در غرب تا جایی که جزو محدوده شهری است ضوابط رعایت می‌شود.

چند روز پیش نیز مدیر نظارت بر ساخت و ساز‌ها و کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مشهد گفته بود که از ابتدای سال ۱۰۰۵ مورد رأی قلع بنا مرتبط با تخلفات بام فروشی و ساخت طبقه مازاد صادر شده است. به گفته مسعود ایاز تخلف بام فروشی بیشتر در مناطق حاشیه شهر صورت می‌گیرد و بیش از ۵۰ درصد پرونده‌های طبقه مازاد نیز مربوط به این مناطق است.
همان طور که معضل فروش قولنامه‌ای مانند تار‌های عنکبوت بسیاری از ساخت وساز‌های شهر را تحت تأثیر قرار داده است، حالا مدتی است که نوبت به بام فروشی رسیده، مشکلی که همین حالا هم دور تا دور شهر را گرفته است.